2020年9月16-17日，河北省第四屆（邯鄲）園博會國際學(xué)術(shù)交流會召開。在17日的城市設(shè)計(jì)與城鄉(xiāng)風(fēng)貌主題論壇上，麻省理工學(xué)院房地產(chǎn)創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)室與未來都市集體實(shí)驗(yàn)室研究員楊竣程發(fā)表題為《街道綠化程度的價(jià)值》的演講。他介紹了通過使用從Google街景視圖收集的圖像計(jì)算出的街道綠色指數(shù)，并評估其對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，最終得出房地產(chǎn)價(jià)格于街道綠化程度存在正相關(guān)的一項(xiàng)最新研究。

　　研究背景

　　街道一級的綠化是當(dāng)今城市中使用最廣泛，最可感知的城市設(shè)計(jì)元素之一。但是，由于難以測量此元素，因此很少有研究試圖了解該元素的價(jià)值。近年來，計(jì)算機(jī)視覺技術(shù)的進(jìn)步使研究人員能夠測量街道一級的城市綠地。這項(xiàng)研究試圖通過使用從Google街景視圖收集的圖像計(jì)算出的街道綠色指數(shù)，并評估其對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

　　過去，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家和規(guī)劃學(xué)的研究人員通常只研究土地使用，例如公園和綠道，來衡量一個城市的綠化水平，而不是使用街道級的綠化數(shù)據(jù)。僅在最近幾年，學(xué)者才開始使用街景圖像來測量城市綠化程度。不過，目前以后的研究中也側(cè)重于街道級別綠化程度對于住宅房地產(chǎn)購買交易價(jià)格的影響，而不是以租賃為主的商業(yè)房地產(chǎn)。

　　研究過程

　　研究團(tuán)隊(duì)為房地產(chǎn)金融模型創(chuàng)建了一組新的城市數(shù)據(jù)，也就是綠色指數(shù)。假設(shè)在紐約曼哈頓地區(qū)有一棟樓，知道它的坐標(biāo)以后，以其為圓心來框定30米、50米、80米和100米的篩選范圍，每一個篩選范圍之內(nèi)都可以捕捉到紐約的谷歌街景圖片（GSV），以此為基礎(chǔ)來計(jì)算街道綠化指標(biāo)到底是多少。綠色指數(shù)衡量什么？一個簡單的答案是“在街道上視覺上可見的綠化密度”。

　　用谷歌街景捕捉到的圖片，通過算法進(jìn)行處理之后顯示出來的綠色成分，基本上綠色植被都被篩選出來了。值得強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)，是研究團(tuán)隊(duì)在研究過程中控制了篩選的范圍，所以只會抓取4月份至10月份的街景圖片，以確保植物在這個時間段內(nèi)是綠色的，不然到冬天，很多植物就凋零了。

　　剛才提到有四個篩選范圍，分別是30米、50米、80米和100米，而最終選擇的是50米的這一組數(shù)據(jù)。這個原因跟紐約的城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)環(huán)境有關(guān)，紐約每一個街區(qū)差不多在80米范圍之內(nèi)，用50米篩選范圍，當(dāng)建筑只朝一邊開門，建筑只占街的一邊，50米的范圍正好捕捉了這棟建筑門前的綠化情況，也非常好地排除了街區(qū)背面的綠化情況。當(dāng)建筑正好是兩邊一起開門的時候，50米的范圍恰恰捕捉了兩邊的綠化情況，而不會捕捉更多。相反，80米、100米的范圍，會捕捉更多的綠化情況，就會產(chǎn)生誤差。

　　進(jìn)一步去處理捕捉到的50米范圍的街道綠化指標(biāo)，分成四個等級，分別是非常低、低和中還有高，代表四個不同程度的綠化。在做最后回歸模型的時候，還在模型中間還加入了公園的距離，以及地鐵站的距離，因?yàn)槊恳粭潣堑焦珗@的距離或者每一棟樓到地鐵站，變量一定程度上會影響估值的結(jié)果。除此之外，整個模型還包括了交易方的類型（買家類型、賣家類型以及租戶類型）、建筑特征（例如建成時間、是否翻新等等）以及建筑所在的位置（例如曼哈頓的上東區(qū)、市中心、蘇荷區(qū)等等）。

　　下面的圖中顯示的是模型的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，分成四欄，分別是非常低的綠化、低綠化、中綠化和高綠化，在這四組數(shù)據(jù)中間，可以看到非常低、低、中的樓和建筑都離公園比較遠(yuǎn)，但是高綠化明顯離公園近一些。

　　相反，最高綠化的這組數(shù)據(jù)，離地鐵站的距離特別高，其他的都比較靠近地鐵站。價(jià)格也是中等綠化和高等綠化平均交易價(jià)格遠(yuǎn)高于非常低或者是低等的綠化程度的樣本。

　　研究結(jié)果

　　取最低的、非常低綠化作為控制組，可以看到低、中等和高等綠化三組三個變量，在不同的模型的配置中間，都給出了一個正相關(guān)，而且是顯著的系數(shù)。商業(yè)促進(jìn)區(qū)的變量加進(jìn)去以后，對模型的結(jié)果沒有產(chǎn)生根本性的影響，說明之前的推測、假設(shè)依然成立，依然是由綠化為主，為房地產(chǎn)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

　　簡單做個總結(jié)，低等的綠化會創(chuàng)造10.5%的增值，意味著任何一個單位的綠度值的增加，能夠?yàn)檎麄€交易單帶來10.5%的房地產(chǎn)價(jià)格增值。中等綠度和高等綠度，分別為10.0%以及8.9%。其中，低綠度、中綠度和高綠度的情況系數(shù)均是顯著的。也根據(jù)紐約的收入水平以及商業(yè)促進(jìn)區(qū)（Business Improvement District）[ 紐約的商業(yè)促進(jìn)區(qū)（BID: Business Improvement District）是一個非常特殊的組織，是在一個區(qū)域內(nèi)特定的房地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主，還有各種租戶一起組成，他們會掏錢成立一個小的基金，進(jìn)行區(qū)域街面的維護(hù)、綠化。之前做的假設(shè)是綠化能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)帶來增值，但是如果BID出現(xiàn)了，可能會把這個邏輯反過來，也就是說越有錢的BID，其實(shí)它可能有越好的綠化，不再是單純是綠化帶來高的房地產(chǎn)價(jià)格，可能是高的房地產(chǎn)價(jià)格帶來了綠化。]的分布情況重新劃分了樣本，已進(jìn)行穩(wěn)健性測試（Robustness Check），不同的幾組測試樣本所得到的結(jié)果也與目前的結(jié)果一致。

　　這一研究首次論證了街道綠化對商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生正相關(guān)影響，同時也首次將計(jì)算機(jī)視覺的技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)價(jià)格估值模型中進(jìn)行研究。另外，該研究的貢獻(xiàn)在于為房地產(chǎn)金融模型的構(gòu)建提供了新的信息。在以往，很多房地產(chǎn)開發(fā)商或者投資人在做金融模型時，并不會去過多考慮街道綠化是否會對房地產(chǎn)造成影響。通過這一研究，解釋了新的關(guān)系，大型房地產(chǎn)投資方和基金在做金融模型的過程中，也應(yīng)該考慮到街道和城市環(huán)境，這樣可以他們讓更多地與規(guī)劃師、政府部門進(jìn)行互動交流，也就是說大家不再做完全分開的工作，而是可以合作，這樣也可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商，還有城市環(huán)境的資方能關(guān)注到城市環(huán)境的建設(shè)和維護(hù)。

　　研究團(tuán)隊(duì)：Juncheng Yang, Helena Hang Rong,Yuhao Kang, Fan Zhang, Andrea Chegut

　　研究成果所屬單位：麻省理工學(xué)院房地產(chǎn)創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)室（MIT Real Estate Innovation Lab）