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2008中國房地產(chǎn)成本管理經(jīng)驗交流研討會
日期：2009-01-05 來源：焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng) 作者： 我要評論（）
那個時候形勢是向好的，我們希望有成本投入帶來更多回報，是這條路。但是轉(zhuǎn)臉季節(jié)一變化可能沒到深秋突然就冬天了，冰凍了，所有的價格跌下來之后，大家想著怎么想辦法在還能賣的情況下把成本砍下來，萬科又可以做到極至了，聽業(yè)界朋友說萬科上半年深圳地產(chǎn)幾個項目砍了幾個億的成本下來，在東莞拿的項目是帝王，拿那塊地的時候業(yè)界引起很大轟動，和金地?fù)屢粔K地，搶到最后萬科報價人家錘下來了，萬科得到了，金地不干了，金地馬上舉一個牌，同時舉起來，是比萬科高的，但是那個人頭也不抬就拍了，大家都相信萬科沒做什么文章，只是那個人沒注意，另外政府也承擔(dān)不了再高的地價了，實在被炒成天價了，當(dāng)時在業(yè)界引起很大轟動，最終萬科不管怎么樣拿到地了，樓面地價單方1萬8，還是70/90項目，里面有部分高層呢，那個項目聽說準(zhǔn)備做成萬科頂級項目，今天告訴你東莞最好位置的別墅也只能賣到2萬，怎么辦？成本優(yōu)化！從成本牽頭，概念、設(shè)計、規(guī)劃所有人跟著成本轉(zhuǎn)，搞成本優(yōu)化。聽說最后賣的還不錯， 前段深圳搞一個活動，有個企業(yè)提一個問題，說我們老板說了給我三個月時間要求我把成本口給他們培訓(xùn)到位，然后要他們把我們的新項目做成本優(yōu)化，降多少是有具體要求的，這個培訓(xùn)怎么做？搞培訓(xùn)的對成本一點(diǎn)都不懂，這不是給點(diǎn)精神食糧就能把這個做下來的，那是一個不大的企業(yè)，一個三線城市的企業(yè)，的確感覺到經(jīng)濟(jì)形勢跟過山車似的，房地產(chǎn)形勢波動，我們今天企業(yè)面對問題也是在這樣波動。 今天由于各個企業(yè)面臨生存壓力，之前說不是不管成本，成本一直說要領(lǐng)先，要創(chuàng)優(yōu)勢等等說來說去，我們的目的是成本做的事情是幫我優(yōu)化到能賣更高價格，產(chǎn)品領(lǐng)先這個方向走，成本只是一個配角。今天不一樣了，今天成本不僅是項目將來能不能賺錢，甚至成本變成很多項目生死攸關(guān)的事情，今年很多項目拿到地王的都很痛苦，只要手里攥著地王的都很痛苦，不知道怎么做，不做放一天土地有成本，時間有成本，資金也有成本，還有三線城市，售價根本上不去的這些項目怎么做，這些項目敢不敢做，現(xiàn)在不是賺多少的事情，是對一個企業(yè)生死攸關(guān)的事情了。幾個項目都做砸了我們企業(yè)面對生存問題，為什么說行業(yè)洗牌，的確是一個很殘酷的時代。 由于各個公司都面對生存壓力，所以成本管理的確真正的走到前臺，人家都說金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)危機(jī)，但是大家說在危中求機(jī)，這個時候?qū)Τ杀竟芾韥碚f我們的能力發(fā)揮，我們在公司的作用怎么樣，我們有一些機(jī)會，今天是你顯示能力的時候了，能給老板做出他想要的東西，所以今天成本管理走到前臺，我說所謂的成本優(yōu)化說起來應(yīng)該是一個全范圍優(yōu)化，實際上我們關(guān)心的是降下來，但降下來有格局的降，結(jié)構(gòu)性合理的降。 我們說判別一個企業(yè)未來的東西，我們說成本管理必須成為一個核心因素，對于我們企業(yè)來說也許今天開始成本管理變得重要了，再往未來的話，我們成本管理的確要變成在競爭中求生存或者在這個行業(yè)中健康發(fā)展中脫穎而出的一個非常核心的因素，之前良莠不分的時候可以說是有銷售業(yè)績，有市場可以幫我們掩蓋很多管理的問題，掩成本高的問題，但是之后可能這種情況會越來越少了，我們成本管理的要求會越來越高，對大家來說面臨更好的機(jī)遇。 前面說的是整個成本管理現(xiàn)狀的盤點(diǎn)，行業(yè)成本管理的狀況，從企業(yè)到行業(yè)目前要關(guān)心的狀況。我們再從成本管理這塊希望跟大家達(dá)成一個共識，這個共識如果是搞成本的我相信大家會知道，今天感覺到各個端口的人都有的，談這些就是我們重新梳理一下我們所謂的全成本管理思路，梳理完這個思路之后更希望我們的企業(yè)有這樣一個全成本管理的思路，有了這個思路我們貫穿下去知道我們下一部抓成本管理核心的重點(diǎn)在哪里，包括再下一步公司成本管理人才到底應(yīng)該怎么培養(yǎng)。 這樣看一下，我們從整個房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈看一下全成本管理，我們看房地產(chǎn)開發(fā)做這些事情，項目拓展，項目論證，項目拿地，進(jìn)入非常實際的工作比如項目策劃，設(shè)計、采購、工程、客戶、物業(yè)全部是我們的工作，我們地產(chǎn)干這些活，成本管理不是夾在中間的一個環(huán)節(jié)，一定是貫穿全過程，貫穿過程實際應(yīng)該從拿地項目論證成本要介入。這個圖沒這么畫，因為很多人說拿地的時候有人一定在算，也許不是成本部的，專門搞項目拓展的，專門做這個工作的，還有很多公司是老板去拿，因為的確現(xiàn)在是機(jī)會性的拿，老板肯定算賬，他不會盲目的去拿，不管是他算還是核心精英團(tuán)隊幫他算，反正有人算。那塊地也在拿，我不介入這么深層的東西，我們從項目策劃開始，然后設(shè)計管理，然后采購過程中工程實施過程中這些過程中都滲透著我們成本管理的東西，這是我們說的再小的范圍也必須滲透到這么大范圍里做成本管理。 整個價值鏈，按價值鏈角度分析越靠近價值前端經(jīng)營風(fēng)險越大，利潤更高，風(fēng)險和利潤并存，但這個時候成本管理關(guān)鍵是我們做成本規(guī)劃或者成本策劃，項目策劃的時候我們把成本策劃跟它并行去做，賣什么我們成本在哪里投入，這個時候做一個優(yōu)化結(jié)構(gòu)，這是我們前期需要做的事情，這個跟我們工作一樣重要，我們成本策劃成本管理是源頭，沒有前期項目接軌策劃的話很難有后面的有效管理。 價值鏈中端是干活的過程，整個房地產(chǎn)開發(fā)的過程，創(chuàng)造利潤的過程，我們實實在在的設(shè)計、采購、工程大家都在干實際的活，干的過程中大家手上都掌握成本，至于成本目標(biāo)能不能形成，為什么說形成，因為之前有一個框架逐漸細(xì)化，落實，能不能不斷細(xì)化不斷形成不斷實踐整個滲透到所有工作里，目標(biāo)形成和實施全部在這個過程中，我經(jīng)常開玩笑說其實企業(yè)賺不賺錢，項目賺不賺錢，這個項目成本控制怎么樣掌握在大家所有人手上，你稍微手緊一點(diǎn)就不一樣，稍微放手，賬放點(diǎn)水，結(jié)果大不相同。利潤怎么樣，成本控制怎么樣是掌握在整個過程中每個業(yè)務(wù)工作里。 價值鏈后端經(jīng)營風(fēng)險的確小了，但是對品牌和客戶價值產(chǎn)生影響比較大。這個項目到結(jié)算完了沒有什么問題了，但是比如說客戶管理不到位，和客戶發(fā)生沖突，甚至引起客戶群訴，今天形勢是什么，客戶端口客戶不爽，房子降價了，會找你鬧事，不會鬧的就耍賴的鬧，杭州的那個連哭帶鬧要求精神賠償不管用的，但是真正有點(diǎn)水平的話會在項目上找出很多硬傷，不管手續(xù)的，規(guī)劃設(shè)計的，到工程質(zhì)量包括生活品質(zhì)等等，尤其是客戶前期承諾后期兌現(xiàn)等等他會找硬傷找麻煩，如果這個時候客戶端口管理不善，那個時候產(chǎn)生客戶投訴的時候大家說這個時候能拿錢擺平不叫事了，那個時候投入都是整數(shù)，不用算，一賠償都是幾十萬甚至上千萬大額賠償。 說到物業(yè)管理，物業(yè)管理我們可能給別的公司，那另說，但是大多數(shù)公司基本做了，物業(yè)一個是將來是穩(wěn)定的現(xiàn)金流，肥水不流外人田，這部分錢我們可以掙，另外很多地產(chǎn)公司物業(yè)是強(qiáng)大的品牌支撐，老百姓買房子買放心，相當(dāng)于售后服務(wù)讓人放心的，物業(yè)管理的時候很多東西前期項目一些硬傷，一些承諾，兌現(xiàn)這些還會沉淀下來，還會找你要錢，在這個項目交了，結(jié)算以后，這個項目還會出現(xiàn)若干問題。還在做項目，舊的項目結(jié)了，現(xiàn)在的怎么辦，消化以前歷史遺留問題，做項目多了會慢慢發(fā)現(xiàn)這種沉淀 大家知道成本管理幾全的原則，全員、全面、全過程大家都懂，但是實際和理論怎么結(jié)合。成本管理貫穿整個過程，涉及整個價值鏈活動，我們最開始從最前沿開始，公司最前沿到哪，有的公司從拿地開始，老板拿的跟我沒關(guān)系從項目策劃開始，還有的項目策劃老板的我們從設(shè)計開始，這個要從前沿開始，前到什么程度各公司能做的能力不同，但是真正要從前面開始，不要在工程過程中談預(yù)算，什么就滯后了，能力非常有限，花90%的力量管不到20%的事情。從價值活動最前沿開始進(jìn)行成本的策劃，建立成本目標(biāo)控制體系，再建立一套機(jī)制，把目標(biāo)控制體系逐漸落實，落實到什么地方，落實到每一個環(huán)節(jié)里，做策劃知道和成本怎么接軌，做設(shè)計管什么控制哪些指標(biāo)，過程中怎么對接怎么管，做采購的買哪單東西的時候有成本目標(biāo)，知道成本目標(biāo)怎么達(dá)到，我知道每個合同應(yīng)該怎么簽，工程過程中知道成本控制要點(diǎn)在哪里，把成本控制落實到每個作業(yè)環(huán)節(jié)。對于企業(yè)來說我們要建立一個跟蹤評估考核機(jī)制，讓我們的工作做到受控，因為你沒有這種控制的話，過程中沒有控制的話結(jié)果一切都晚了。 最終如果我們能夠在各個企業(yè)建立起自己成本管理理念和文化，不斷的糾正優(yōu)化形成自己企業(yè)的成本管理的競爭力和優(yōu)勢就達(dá)到我們理想的狀態(tài)。我為什么一直談自己企業(yè)，因為民企背景不同，管理能力不同，老板文化不同，老板思路和企業(yè)文化不同導(dǎo)致這個企業(yè)成本管理理念千差萬別，這個差異是非常大的。所以這點(diǎn)大家不得不去考慮，因為今天我們說大家都學(xué)習(xí)心態(tài)很好，都學(xué)標(biāo)桿企業(yè)這個沒錯，但是學(xué)標(biāo)桿的時候，現(xiàn)在標(biāo)桿很多，在各個階段可以找到自己的標(biāo)桿，但是它的管理理念是基于它的文化和基于它的管理資源和背景的，這個可以學(xué)，但要學(xué)精髓的東西，不要去拷貝，因為業(yè)界最普遍基本用標(biāo)桿企業(yè)拷貝版，拿回去基本不能用。從理論上到管理方式上，制度上，到最后的成本的表單上，大量企業(yè)用萬科表單，實際拿回去根本做不到，萬科有這個平臺可以管到這個深度，我們今天沒有這個能力根本做不到，一定要根據(jù)自己的企業(yè)做這套東西。 我們怎么做成本管理，從開始做策劃，過程怎么落實，我們有一個預(yù)期的結(jié)果，做到一個說到做到的結(jié)果。 我們再一次回顧一下全程管理，我相信大家有，今天說的更系統(tǒng)一些。全程管理里我們剛才跟誰對接，是跟價值鏈對接，我們這頁干什么，再跟所有的工作結(jié)合起來，我們的成本管理，全成本管理包括體系和日常工作之間是什么樣的關(guān)系，我們再結(jié)合在一起看。我們成本感覺這套體系我們?nèi)ソⅲ热缭缙谧龀杀静邉潱⒁粋�目標(biāo)成本結(jié)構(gòu)，這個結(jié)構(gòu)逐漸細(xì)化變成目標(biāo)體系，這個目標(biāo)體系我們跟蹤落實、實施，最終實現(xiàn)是整個成本管理的基礎(chǔ)。我們怎么考核，怎么策劃，在每個階段不斷深化怎么膠合，是不是合理的，怎么調(diào)整是我們做的事情，我們整個實施過程中怎么樣管到位，怎么落實到責(zé)任上是一個實施過程，最后我們怎么過程考量，事后評估等等是我們一個經(jīng)營目標(biāo)體系過程，我們進(jìn)行事前事中控制要做的事情，這個事情大家說有這套東西成本管理就到位了，它只是成本管理一個基礎(chǔ)，因為沒有這套東西的話沒有辦法進(jìn)行和各專業(yè)對接，沒有辦法進(jìn)行系統(tǒng)管理，沒辦法進(jìn)行事前和事中綜合控制，所以這是一個基礎(chǔ)。 這個基礎(chǔ)有了是不是成本管理到位了？不是。今天很多公司對這個目標(biāo)成本管理觸了，為什么？這個東西做了，做的結(jié)果其實偏離度非常大，不可比了，做來做去沒有意義了，建目標(biāo)怎么還沒控制住目標(biāo)，建目標(biāo)是作為一個管理手段、工具，真正做到做不到在所有人手上掌握著，真正成本管理要實現(xiàn)的話要通過所有業(yè)務(wù)工作實現(xiàn)，比如在策劃設(shè)計階段，項目策劃階段主要面對產(chǎn)品盈利這個目標(biāo)做的，那個時候成本怎么體現(xiàn)，賣這個產(chǎn)品那個產(chǎn)品，我的成本和產(chǎn)品對接了嗎，是不是和產(chǎn)品一碼事。經(jīng)常有人問我績效按經(jīng)驗做還是做策劃，我說按經(jīng)驗，如果一平米多少錢經(jīng)驗數(shù)據(jù)和策劃沒有關(guān)系有什么用，不是完全靠經(jīng)驗的，成本必須和產(chǎn)品接軌，賣什么產(chǎn)品賣多少錢，這個東西和成本接軌，接軌之后算的盈利才是有依據(jù)的。今天說項目策劃的時候掙錢結(jié)果完全不是這么回事，所以這個時候怎么完成，大家都關(guān)心的，都基本沒做到。今天的確從工具到落實的能力的確到今天都沒做到位。 設(shè)計階段和設(shè)計院怎么說，多少錢一平米，或者含鋼量多少，給一個概念告訴人家含鋼量多少，看不到鋼筋，等見到鋼筋是什么時候？是施工圖出來了，施工圖出來設(shè)計院算不出鋼筋，找人算一兩個月算不出來的時候項目已經(jīng)蓋起來了，今天整個設(shè)計階段成本控制是落空的。 我們說設(shè)計委托中怎么跟人家談成本，設(shè)計成果給你了，人家宣講這個方案，你能知道成本是多少嗎？搖頭，沒圖紙，沒法算，我怎么知道成本超沒超，這個是我們說的怎么做。包括干擾我們比較多的設(shè)計變更，或者干脆大規(guī)模設(shè)計調(diào)整，大面積設(shè)計方案調(diào)整對成本影響很大，對成本影響有多大，從價值角度怎么評估，允許不允許，我們怎么跟上。我們沒跟上，變多少次不知道，成本管理又滯后了，這么變花這么多，當(dāng)時不知道這么多錢。這個過程你做什么，實實在在我們業(yè)務(wù)工作中你怎么管成本，你必須通過這套體系找到控制要點(diǎn)落實到工作里去，這個過程中我們怎么做每項采購，怎么選擇乙方，開發(fā)的乙方建造的，還有材料供應(yīng)商你怎么選擇，選擇半天剛一入門就干了，最后不是索賠就是退你成本怎么控制，有幾個乙方一干的話成本完全失控了。老板讓我管成本管到年底的時候全超了我沒面子，我怎么辦，8個項目8個乙方都要索賠加起來上億了怎么控制，從源頭管理問題。包括和約一看清單算起來成本還省了，最后結(jié)的時候是翻多少倍的，哪個不給錢都送不走這個人，怎么辦。和約里有很多打官司到最后都贏不了，和約管理出問題了。 現(xiàn)場管理，剛才說了簽證，量不大，至少萬科這樣的標(biāo)桿企業(yè)很小，很多民企簽約量蠻大的，而且管的很亂，就算不大的情況下工程人員提出來了，管工程的說我照圖施工了，我們會增加成本，但是勞動力跟不上，現(xiàn)場計劃完善不了，協(xié)調(diào)性出問題了，到我們賬面上都是錢。 在整個過程中我們怎么管，銷售費(fèi)用跟敏感，銷售費(fèi)用占的總體比例不高，但是很敏感，因為很多東西不透明，銷售費(fèi)用怎么管，跟成本有什么關(guān)系，銷售承諾，不體現(xiàn)成本，跟成本對不上的話會最后導(dǎo)致問題，投訴來了都是錢，在我們每個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)里怎么有目的，目的來源于目標(biāo)體系，怎么樣去落實這種成本控制最終控制目標(biāo)實現(xiàn)。 這是我們今天說需要這樣的工具用，怎么在實際中和大家的工作放在一起，有很多企業(yè)反過來說不要那套所謂的體系，那套虛的不要，我就實實在在干活，干的過程中做，這是最原始的工作狀態(tài)，包括今天很品牌的一些企業(yè)做的挺好的，管理很粗放，他們說是憑著對老板的良心干活的，都努力管成本，結(jié)果呢？今天這里努力砍價了你覺得到位了，其它的方面引起一系列問題，包括搭配檔次問題，包括一些后續(xù)的合作問題等等一系列如果出現(xiàn)問題，可能把這壓下去別處增起來成本更高，或者對產(chǎn)品品質(zhì)帶來殺傷力，又不合適。這個時候我們大家都會努力做，必須有一個方向必須統(tǒng)一，必須在每個點(diǎn)上形成合力，這種體系干什么？讓大家形成合力，做每件事情知道目標(biāo)，否則買貴不對，買便宜也不對，到底怎么合適。需要這個體系從公司管理角度必須有，做到什么過程中知道目標(biāo)在哪里，我根據(jù)目標(biāo)用我的專業(yè)能力和手段去做，這樣的話對整個系統(tǒng)化的一個管理，這是管理任務(wù)。從價值鏈角度怎么解讀，從工作和成本管理體系之間的關(guān)系怎么解讀，談到成本管理理論和實踐中需要我們達(dá)成共識的東西，只有這樣達(dá)成共識之后我們才知道我們下一步著力點(diǎn)到底在哪里。 剛才談到整個成本管理，無非就是事前和事中控制一個系統(tǒng)管理，所以提到目標(biāo)成本體系建立，叫目標(biāo)體系也行，叫成本計劃也行，總之是達(dá)到事前、事中的控制，成果控制。這個目標(biāo)體系其實跟周圍的關(guān)系很復(fù)雜的，因為這個目標(biāo)成本一定不是我們做預(yù)算的拿施工圖算一個成本出來就是我們的目標(biāo)，那是滯后的，這里提的成本，我們叫成本預(yù)控體系或者目標(biāo)成本和很多東西有關(guān)。
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